Onderhoud kapitaalgoederen

De actuele kaders zijn:

• Het uitvoeringsbeleid afdeling Vastgoed;
• Voor alle panden in permanent beheer zijn er 40-jarige onderhoudsplannen die jaarlijks worden geactualiseerd en opgenomen in de meerjarenprogrammabegroting;
• Kostprijs dekkende huur systematiek.

Ambitie

Onderhoud

De ambitie ligt hoog met betrekking tot geplande MJOP-activiteiten. Het onderhoudsniveau van het Arnhemse vastgoed is, behalve voor tijdelijk vastgoed in stedelijke ontwikkelingsprojecten, een NEN2767-conditie score 3, maar, afwijkingen van conditiescore 3 zijn mogelijk al naar gelang de functie (monumenten, beeldbepalende objecten). Voor de doelmatige inzet van middelen wordt per pand een onderhoudsniveau gedefinieerd. Periodiek laat het Vastgoedbedrijf elk object inspecteren om de functionaliteit en de onderhoudsstatus van het object te actualiseren. Zo wordt management van de te verwachten onderhoudsplanning en -kosten geregeld. Bij nieuwe of nieuw verkregen objecten voert het Vastgoedbedrijf een nulmeting uit conform de NEN2767-2 om de staat in beeld te krijgen.

Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de gebreken ook organisatie-specifieke risico’s van gebreken in kaart gebracht. Op deze wijze worden mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek benoemd. De conditiescore en de risico’s samen vormen de basis voor de gewenste onderhoudsniveaus.  
Het is meestal niet nodig alle gebreken op korte termijn aan te pakken. Afhankelijk van het gewenste onderhoudsniveau en de beschikbare budgetten zijn deze effecten in meer of mindere mate acceptabel.

Verduurzaming
Het gemeentelijk vastgoed wordt fasegewijs verduurzaamd volgens twee uitgangspunten:

• “Werk met werk maken”; Maatregelen die binnen 5 jaar zijn terug te verdienen plus zonnepanelen plus LED wordt zoveel mogelijk bij alle panden van de gemeente in de komende jaren doorgevoerd, waarbij aansluiting wordt gezocht bij het MJOP onderhoud en in overleg met gebruikers. Hiervoor gebruiken we de maatregelen volgens de CFP methodiek;
• “Projectmatige aanpak”; Op basis van vooraf bepaalde criteria is een inventarisatie en prioritering opgesteld van het complete Gemeentelijk Vastgoed. Hieruit is in 2023 een zgn. shortlist van ca. 25 panden tot stand gekomen met daarin opgenomen mogelijke duurzaamheidsaspecten. In 2024 hebben we veel onderzoek gedaan en is een start gemaakt met uitvoeringsmaatregelen. In 2025 zijn we volop bezig geweest met verder onderzoek doen en uitvoeringsvoorbereidingen opstellen (omdat ieder object een unieke aanpak vraagt) voor een groot aantal objecten uit de prio-lijst. Er zijn voor diverse maatregelen omgevingsvergunningen nodig. Ook blijkt soms uit nader onderzoek dat een object toch nog niet verduurzaamd kan worden; Deze objecten worden vooralsnog geparkeerd en vervangen door andere objecten met een grotere slagingskans. De lijst is daarmee altijd een dynamische lijst die onderhevig blijft aan wijzigingen.

Inclusie: Toegankelijkheid vastgoed

De Arnhemse Standaard Toegankelijkheid beschrijft de manier waarop toegankelijkheid in het ontwikkelproces verankerd wordt. In de gebouwen van de gemeente Arnhem moet iedereen kunnen doen wat hij/zij volgens de bestemming komt doen. Uitgangspunt is dat iedereen alle ruimtes en routes in een gebouw kan gebruiken. Bij de start van het bouwproces wordt met toekomstige gebruikersgroepen besproken welke ruimtes niet voor iedereen toegankelijk hoeven te zijn. Ook wordt besloten of er ruimtes zijn waar specifieke gebruikersgroepen gebruik van moeten kunnen maken, en voor welke aantallen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen bezoekers en medewerkers, en tussen gebruikersgroepen (zoals mensen met een auditieve beperking, een visuele beperking, verstandelijke of loopbeperking en mensen die gebruik maken van een rolstoel of scootmobiel).

De afgelopen jaren is vooral ingezet op het in kaart brengen van de prioriteit-panden en het inventariseren van maatregelen voor deze objecten. Met het beschikbare budget worden in 2025 en 2026 ongeveer 16 objecten van de prioriteitenlijst toegankelijker gemaakt.

Uitvoering top 4 prioriteit locaties 2025/2026:

• MFC de Wetering;
• MFC Presikhaven;
• Sport & Ontmoetingscentrum De Laar;
• Wijkcentrum Elderveld.

Tijdelijk vastgoed

Als gevolg van de binnenstedelijke en noodzakelijke groei van de woningbouw ontstaat er een sterke toename van tijdelijk vastgoed (strategische, GREX en stedelijke projecten). Het door de gemeente aangekochte vastgoed voor ontwikkelingsprojecten wordt niet op een conditiegerichte manier onderhouden, omdat deze panden tijdelijk in beheer zijn. Tijdelijkheid is een ruim begrip. Door de forse toename van tijdelijk beheerd vastgoed (hoewel tijdelijk wél meerjarig) en de noodzaak om gecontroleerd i.p.v. incident gestuurd beheer uit te kunnen voeren, zullen hiervoor beperkte MJOP ’s opgesteld gaan worden.

Vastgoedportefeuille

Op basis van de beleidsprogramma's, maatschappelijke doelen, zijn de deelportefeuilles binnen de afdeling ingedeeld, met elk hun eigen kenmerken en sturing. De objecten/ assets zijn veelal vanuit de financiële context gekoppeld aan een programma.  

Planning en realisatie

Lasten en baten voor beheer en onderhoud van het permanente vastgoed maken onderdeel uit van diverse programma’s in de gemeentebegroting. In de periode 2026-2030 is gemiddeld € 3,7 miljoen per jaar geraamd voor planmatig onderhoud in de exploitatie.

Voor wat betreft de investeringen is in de periode 2026 tot 2030 gemiddeld € 5,3 miljoen aan investeringskredieten per jaar geraamd voor vervangingsonderhoud van het gemeentelijk vastgoed. Ter uitvoering van de verduurzaming van het gemeente vastgoed, onderdeel van het coalitieakkoord, is daarnaast in 2026 een investeringskrediet geraamd van € 3,2 miljoen en is er structureel een krediet van € 750.000 beschikbaar. Voor het integraal toegankelijk maken van het gemeentelijk vastgoed is € 2 miljoen investeringskrediet beschikbaar gesteld, waarvan de uitvoering en kosten grotendeels in 2026 vallen.